La garantie de superficie : diagnostic Carrez
La loi du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » intégrée dans la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 à l’article 46 prévoit de faire figurer dans le compromis et l’acte de vente la superficie exacte du lot de copropriété vendu. Le vendeur est donc tenu de déclarer et de garantir la superficie du bien sous peine d’annulation de l’acte de vente. Le délai d’action est d’un mois.
Le prix pourra aussi être réduit si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle déclarée dans l’acte authentique. Le délai d’action en diminution du prix est alors d’un an. La validité du diagnostic Carrez est permanente si aucun nouveaux travaux modifiant la superficie du ou les lots de copropriété à vendre n’a été entrepris.
Le diagnostic amiante
Il s’applique à tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le vendeur a l’obligation de faire effectuer un diagnostic pour vérifier l’absence ou la présence d’amiante. Cet état doit être annexé au compromis de vente. Pour l’achat d’un lot en copropriété, le vendeur doit annexer en sus du constat réalisé dans les parties privatives une fiche récapitulative du diagnostic amiante pour les parties communes de l’immeuble (éléments communiqués par le syndic en général). Sa validité est permanente si absence d’amiante.
L’état parasitaire ou diagnostic termites
Il s’applique à tous les immeubles bâtis, dans les zones contaminées ou susceptibles de l’être (renseignez-vous auprès de la mairie ou de la préfecture). Le vendeur doit annexer un état parasitaire établi depuis moins de 6 mois dans le compromis de vente.
Le diagnostic plomb
Il s’applique aux locaux à usage d’habitation construits avant le 1er octobre 1949 situé dans une zone d’accessibilité au plomb (vous pouvez le vérifier auprès de la préfecture). Conformément à la loi du 9 août 2004 du code de la santé publique, le vendeur doit annexer un constat d’exposition des risques au plomb établi depuis moins d’un an lors du compromis de vente. Sa validité est sans limite si absence de plomb.
Le diagnostic de performance énergétique (D.P.E.)
Il s’applique à tous les locaux clos, couverts, avec une production d’eau chaude et de chauffage. A l’occasion du compromis de vente, le constat doit être annexé et dater de moins de 10 ans. Il n’a qu’une valeur informative et il est accompagné de recommandations techniques et de conseils pratiques destinés à l’acquéreur.
Etat des risques naturels et technologiques (E.R.N.T.)
Ce diagnostic concerne tous les locaux achetés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité. Il est disponible au service de l’urbanisme de la commune ou sur Internet. Sa validité est de 6 mois.
Le diagnostic gaz
Depuis le novembre 2007, le diagnostic gaz est réalisé dans les locaux à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel de plus de 15 ans. Ce diagnostic porte sur l’état des appareils de chauffage et de production d’eau chaude, l’état de la tuyauterie et l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz.. Les anomalies sont classées et signalées au propriétaire. Sa validité est de 3 ans.
Le diagnostic électricité
Depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électricité est réalisé dans les locaux à usage d’habitation comportant une installation intérieure électrique de plus de 15 ans. Ce diagnostic permet de détecter les anomalies pouvant compromettre la sécurité des personnes (matériels électriques vétustes ou inadaptés). Sa validité est de 3 ans.
Le diagnostic assainissement
Suite à la loi sur l’eau du 30 décembre 2006 et au Grenelle II de l’environnement du 12 juillet 2010, le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de votre intercommunalité, doit assurer le contrôle de toutes les installations d’assainissement non collectif tous les 4 ans en régime normal. En cas de vente de votre habitation (essentiellement des maisons individuelles), ce diagnostic doit avoir moins de 3 ans à la date de la signature de l’acte authentique.
On parle généralement d’assainissement « individuel » ou « autonome » : fosse septique, bac à graisses, tranchées ou lit d’épandage, etc. En clair des logements ne disposant pas du « tout à l’égout ».
Ce diagnostic assainissement consiste en une vérification du fonctionnement et de l’entretien de l’installation individuelle. Il précise les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement.
A la suite de son contrôle, le technicien du SPANC consigne ses observations dans un rapport de visite et évalue les risques pour la santé et les risques de pollution de l’environnement présentés par l’installation. Il peut faire :
- des recommandations à l’adresse du propriétaire sur l’accessibilité, l’entretien ou la nécessité de faire des modifications ;
- en cas de risques sanitaires et environnementaux dûment constatés, la liste des travaux classés, le cas échéant, par ordre de priorité.
Ce rapport de visite constitue le diagnostic assainissement qui doit être annexé au compromis de vente puis à l’acte de vente.
Le dossier de diagnostic technique
Une ordonnance du 8 juin 2005 regroupe les états, constats et diagnostics dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique, que le vendeur doit fournir aux fins de l’annexer au compromis de vente ou à l’acte authentique. Il sera applicable prochainement et devra comporter :
- le constat de risque d’exposition au plomb créé par la loi du 9 août 2004 relative à la santé publique en remplacement de l’état des risques d’accessibilité au plomb mentionné ci-dessus ;
- l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
- l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
- un état de l’installation intérieure de gaz ;
- un état de l’installation intérieure électrique ;
- l’état des risques naturels et technologiques ;
- le diagnostic de performance énergétique.
Les documents relatifs à l’exposition au plomb et à l’installation gaz ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation. En copropriété, le document relatif à l’exposition au plomb porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement et les documents relatifs aux termites et à l’installation gaz portent exclusivement sur la partie privative du lot.
* En copropriété, seules les parties privatives sont concernées.
Les frais de notaire
Ils représentent la majorité des frais liés à votre acquisition. L’intervention du notaire est obligatoire. Son rôle consiste notamment à collecter des frais et taxes pour le compte des collectivités locales (4.5 % pour le département et 1.2 % pour la commune). De plus, il se charge de légaliser le contrat, d’en faire la publicité au journal officiel et d’informer les parties engagées. Tous ces frais représentent 6 à 8 % (droits de mutation + émoluments du ou des notaires) du montant de la vente dans l’ancien et 2 à 4 % dans le neuf (taxe de publicité foncière : 0.7 % + émoluments du notaire). Vous devrez vous acquitter de ce montant au moment de la signature de l’acte de vente.
La rémunération du notaire
Elle est fixée selon un barème national et elle est proportionnelle au prix de la vente.
Les frais et débours
Les frais et débours représentent l’ensemble des frais engagés pour réunir les pièces du dossier : extrait cadastral, certificat d’urbanisme, état hypothécaire, les éventuels honoraires d’huissier, etc.
Le compromis de vente
C’est un avant-contrat qui définit les modalités selon lesquelles les deux parties vont vendre et acheter le bien concerné. Le délai qui le sépare de l’acte authentique permet de procéder à un certain nombre de formalités, en attendant la signature de l’acte de vente. Pendant ce délai, les pièces indispensables à la vente (certificat d’urbanisme, extrait cadastral, etc.) sont réunies permettant ainsi la rédaction de l’acte authentique par le notaire.
De façon concomitante, l’acquéreur effectue si nécessaire les démarches auprès de sa banque pour l’obtention du prêt immobilier. A l’occasion de la signature du compromis, une indemnité d’immobilisation est versée par l’acquéreur, environ 5 % du montant total de la vente, qui dispose d’un délai de rétractation de 7 jours, pendant lequel il peut, à tout moment, renoncer à l’achat du bien sans justification. Si le délai de 7 jours s’écoule sans rétractation, la somme versée est définitivement acquise et constitue un acompte sur le prix du bien, sauf en cas de rupture ultérieure du compromis pour une des causes suspensives prévues dans le compromis de vente.
Les conditions suspensives
Dans le compromis de vente, sont notifiées clairement les conditions selon lesquelles les engagements souscrits peuvent être annulées. Les parties peuvent être libérées de leurs engagements et les indemnités d’immobilisation remboursées. La condition suspensive d’obtention de prêt permet à l’acquéreur qui doit recourir à un emprunt de se libérer du compromis de vente au cas où il n’obtiendrait pas le prêt.
L’acte authentique
Le jour de la signature de l’acte authentique, le vendeur s’engage à remettre le bien concerné et l’acquéreur s’engage à payer le prix convenu au vendeur. Cet acte doit obligatoirement être rédigé par un notaire, généralement celui du vendeur. L’acquéreur peut également faire intervenir le sien, sans surcoût. Le notaire vérifie que les deux parties signataires sont d’accord sur leurs engagements réciproques. L’original de l’acte de vente est conservé par le notaire et une copie authentique est remise à l’acquéreur. C’est le titre de propriété qui lui permet de faire valoir ses droits de propriétaire. Quelques semaines après, l’acte de vente est transmis au bureau des hypothèques pour être enregistré et publié.
Acheter en copropriété
L’achat d’un lot de copropriété
L’achat d’un lot de copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. En cas d’acquisition dans un immeuble, vous devenez propriétaire de votre propre appartement et d’une quote-part des parties communes de l’immeuble. Cette dernière concerne non seulement une partie des murs porteurs et de la toiture, mais aussi des équipements et espaces accessibles à tous les copropriétaires comme l’entrée, les couloirs, l’ascenseur ou les éventuels espaces verts.
Les parties privatives
A propos des parties privatives, demandez le montant des charges correspondant au lot que vous souhaitez acquérir ainsi que les comptes rendus d’assemblées générales qui permettent de mesurer le climat social et les finances de la copropriété. Prévoyez dans votre budget les futures provisions sur charges et avances qui incombent à tous les copropriétaires. Un métrage précis type « Carrez » vous permet de vérifier que l’appartement a bien été mesuré par un professionnel.
Les parties communes
A propos des parties communes, il est important d’observer la qualité de l’immeuble dans lequel se situe le logement et de se renseigner sur la nature et la date des travaux importants à effectuer (ascenseur par exemple). Si des travaux sont prévus mais qu’ils ne sont pas encore votés et payés, vous devrez y participer. Consultez les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble : ils s’ajoutent à ceux qui concernent votre propre logement.