Diagnostic immobilier

Diagnostic immobilier, ce qu’il y a à savoir

Dans une maison, on cherche le confort et le réconfort. Le chez soi ne doit pas être un endroit à risque. Au contraire, il doit apporter santé et sécurité. Toutefois, de nombreux facteurs peuvent venir ruiner cette perception du bien-être chez soi. L’ancienneté du bâti, l’humidité et bien d’autres choses peuvent mettre en péril la santé et la sécurité des occupants. Il est ainsi fondamental de vérifier en amont ces éléments avant d’acquérir ou de louer une nouvelle maison. Vous avez un bien immobilier à vendre ou à louer ? La question du diagnostic immobilier vous concerne. Vous devrez également avoir des connaissances à ce sujet si vous envisagez un projet d’achat ou de location d’un bien immobilier. Vous  avez sûrement entendu parler du diagnostic immobilier mais ne connaissez pas exactement de quoi il s’agit ? Dans cet article, nous allons éclairer votre lanterne. Ainsi, soyez attentif et vous saurez l’importance du diagnostic immobilier et tout ce qui le concerne.

Qu’est-ce que le diagnostic immobilier ?

Avant d’aller plus loin, commençons par définir ce qu’est le diagnostic immobilier. Pour faire simple, il s’agit d’une série d’examens techniques réalisés sur un bien immobilier. Ces contrôles peuvent être effectués dans le cadre d’une vente, d’une location, de la réalisation de travaux, dans la démolition ou bien dans d’autres situations. L’ensemble des diagnostics est regroupé dans un dossier spécifique appelé « DDT » ou Dossier de Diagnostics Techniques. Ce dernier est remis le jour de la signature du contrat de bail s’il s’agit d’une location, ou de l’acte authentique en cas de vente. Seul le diagnostic de performance énergétique devra être effectué lors de la parution de l’annonce immobilière. Nous verrons plus tard en quoi consiste ce type de diagnostic.

Pourquoi un diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier répond à une obligation légale. En effet, cette opération est obligatoire depuis le 8 février 1996. Toutes personnes projetant de vendre ou de louer un bien immobilier sont obligés d’effectuer cette série de contrôles. Le non-respect de cette obligation expose à des sanctions pénales et civiles.  Mais quel est l’objectif de ces diagnostics ?

Si l’on prend l’exemple d’une voiture, cette dernière doit subir un contrôle technique pour s’assurer qu’elle est en état de rouler, et qu’elle ne représente pas un danger pour les passagers, les autres usagers de la route et pour l’environnement. C’est la même chose pour le bâtiment. Le diagnostic immobilier vise à informer l’acquéreur ou le locataire d’un bien immobilier sur l’état de viabilité de celui-ci. Le dossier de diagnostics lui permet de vérifier de nombreux renseignements concernant l’état général du bâtiment en question dont la qualité de l’installation électrique, du gaz, la performance énergétique, la présence ou non d’amiante, … C’est ainsi un gage d’assurance pour les futurs acheteurs et locataires. Il facilite également l’évaluation des biens présentant les mêmes caractéristiques. Et permet déjà de détecter les réparations qu’il faut entreprendre.

Pour les bailleurs et les vendeurs, le DDT est un moyen de prouver de manière réaliste la valeur de leur bien. Il les exempte également des vices cachés. Le diagnostic immobilier sécurise alors la transaction. Ce qui est encore plus important c’est qu’en plus de sécuriser les biens, il protège aussi les personnes et l’environnement. Il permet de prévenir les risques relatifs à la santé.

Quels diagnostics dans quelle situation ?

A présent, découvrons les types de diagnostics immobiliers. Certains examens sont imposés par la loi, d’autres sont facultatifs. Voici donc les diagnostics immobiliers requis dans des circonstances différentes.  

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Il existe des diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente et des diagnostics immobiliers avant location. Pour les examens avant la vente, on peut citer :

-          Le diagnostic Loi Carrez

-          Le DPE ou Diagnostic de Performance Energétique

-          Le diagnostic plomb

-          Le diagnostic termites

-          Le diagnostic mérule

-          Le diagnostic amiante

-          Le diagnostic ERP

-          Le diagnostic électricité

-          Le diagnostic gaz

-          Le diagnostic assainissement

Dans le cadre d’une location, il faut procéder aux diagnostics suivants :

-          Le diagnostic de la surface habitable ou diagnostic de Loi Boutin

-          Le DPE

-          Le diagnostic amiante

-          Le diagnostic plomb

-          ERP

-          Le diagnostic électricité

-          Le diagnostic gaz

D’autres diagnostics règlementaires

Dans cette catégorie, on distingue :

-          Diagnostic sécurité piscine pour tout bassin extérieur enterré

-          DAPP ou Diagnostic Amiante des Parties Privatives

-         DTG ou Diagnostic Technique Global à réaliser avant la mise en copropriété d’un immeuble ancien

Les diagnostics immobiliers facultatifs

D’autres types de diagnostics ne sont pas exigés mais sont pourtant vivement recommandés. C’est le cas des diagnostics :

-          Etat parasitaire

-          DTG ou Diagnostic Technique Global

-          Diagnostic Radon

-          Diagnostic QAI (Qualité de l’Air Intérieur)

-          DPN ou Diagnostic de Performance Numérique

Les diagnostics immobiliers volontaires

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est généralement obligatoire dans le cadre d’une location ou d’une vente. Mais le propriétaire peut également l’effectuer de son propre chef. On parle donc de « DPE Volontaire ».

Les grands types de diagnostics immobiliers

Voici une brève explication des diagnostics immobiliers les plus courants.

Le diagnostic ERP

On le connaît auparavant sous les sigles ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) et ESRIS (Etat des Servitudes Risques et d’Information sur Sols). Le diagnostic ERP ou Etat des Risques et Pollutions a pour objet d’informer le futur acquéreur ou locataire sur les risques auxquels le bien est exposé sur sa zone d’implantation. Cela englobe les risques industriels, les expositions nucléaires, les incendies de forêts, les inondations, les avalanches, … Le diagnostic ERP est valable pendant un délai de six mois à compter du jour où il a été effectué.

Le diagnostic énergétique DPE

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE vise à renseigner le futur occupant sur la consommation énergétique du logement, ainsi que de ses émissions en CO2 (gaz à effet de serre). Le DPE permet d’attribuer une classe énergétique à un bâtiment. Celle-ci va de A à G. Les biens avec une classe énergétique A signifient qu’ils bénéficient d’une excellente performance énergétique. Cette échelle de performance énergétique doit être mentionnée dans l’annonce immobilière peu importe le support utilisé (magazine, internet, …). Plus qu’une démarche règlementaire, le DPE représente un réel enjeu environnemental. En règle générale, ce diagnostic est valable pendant dix ans, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location.

Le diagnostic plomb

Dans les constructions d’autrefois, le plomb était surtout employé pour les peintures intérieures et extérieures. Pourtant, la présence de cet élément dans les revêtements se révèlent être toxiques, pour les jeunes enfants notamment. Au fil du temps, les peintures au plomb dégagent des poussières et des écailles. L’ingestion de ces dernières risque de provoquer des graves problèmes de santé. D’où l’intérêt d’un diagnostic plomb. Cet examen doit être fait sur les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, peu importe que ce soit une mise en vente ou une location. Le diagnostic plomb est communément appelé CREP ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb. Pour ce qui est de la durée de validité, le CREP est valable pendant un an s’il s’agit d’une vente et de six ans en cas de location. Si la concentration en plomb est inférieure à 1mg/cm2, ou que le résultat du CREP est négatif, c’est-à-dire pas de plomb dans le bâtiment, le diagnostic plomb est valable durant une période illimitée.  

Le diagnostic amiante

Le cancer du poumon est le risque ultime encourus en cas d’inhalation des fibres d’amiante. Il est bon de rappeler que l’utilisation de l’amiante est défendue en France depuis janvier 1997. Le diagnostic amiante permet de détecter la présence d’amiante dans les murs, les faux plafonds, les planchers, les cloisons, les canalisations, … Ce diagnostic est obligatoire pour tous biens dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1997. Le DAPP ou Diagnostic Amiante pour Parties Privatives est incontournable pour la mise en location d’un bien en copropriété. La durée de validité d’un diagnostic est illimitée si le rapport de l’analyse est négatif. S’il est positif, la validité varie en fonction de la conclusion du rapport.

Le diagnostic termites

Les termites font partie des facteurs à risque pour la sécurité dans un logement. Il s’agit des insectes qui s’alimentent de cellulose. Le bois est ainsi la principale cible des termites. Ces insectes entrainent l’effondrement des charpentes, des planchers, des poutres, … L’obscurité encourage le développement des termites. En passant autour des canalisations électriques, ces nuisibles peuvent provoquer  du court-circuit, ainsi des incendies. La validité du diagnostic termites est relativement courte. Elle est valable pendant six mois à partir du jour où l’analyse a été effectuée.

Le diagnostic mérules

La mérule est une autre variante de parasite qui s’attaque aux boiseries. Il s’agit d’un champignon lignivore mettant en danger l’intégrité du bâti en fragilisant les structures en bois. Il peut également causer des problèmes d’allergies ou des troubles respiratoires chez les occupants. Les endroits mal aérés et humides favorisent le développement des mérules. D’où l’importance de faire un diagnostic mérules. Le diagnostic mérules  figure dans la liste des diagnostics obligatoires. Les vendeurs de bien immobilier dans certaines zones géographiques sont tenus de fournir des informations sur le risque de présence de mérules. En France, 57 départements sont considérés comme zone à risque aux mérules. Ceux-ci se trouvent surtout dans la partie nord et ouest de l’hexagone. La validité d’un diagnostic mérule n’est pas déterminée par la loi.

Le diagnostic état parasitaire

Les termites et les mérules ne sont pas les seuls agents de dégradation biologiques menaçant l’intégrité des constructions. En effet, il existe une grande diversité de pourritures, d’insectes xylophages et de champignons. Voilà pourquoi il convient de demander un diagnostic état parasitaire. Ce diagnostic permet de repérer la présence de toutes sortes de parasites présents dans le logement. Le diagnostic état parasitaire n’est pas obligatoire. Mais dans la plupart des cas, il est exigé par une étude notariale dans le cadre de la vente d’un bien implanté dans une zone à fort taux d’humidité.

Le diagnostic assainissement

Les eaux usées domestiques doivent être traitées et épurées avant d’être rejetées dans la nature au risque de causer des pollutions. D’où l’importance de l’assainissement. Le système d’assainissement d’un bâtiment peut être individuel ou collectif. Si vous vendez un bien, l’acheteur doit être mis au courant du système d’assainissement du logement.

Le diagnostic assainissement est impératif pour toutes maisons non raccordées au tout-à-l’égout, c’est-à-dire le réseau collectif de collecte des eaux usées. Cette inspection technique vise à vérifier le bon fonctionnement des systèmes indépendants de traitement des eaux usées. Il revient au SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) de prendre en charge ce contrôle. Sinon, un diagnostiqueur délégataire du SPANC ou un sous-traitant officiel pourra s’en occuper. Le diagnostic d’assainissement pour ANC est valable pendant trois ans.

En revanche, pour les habitats disposant d’un système d’assainissement collectif, aucune disposition légale n’exige le diagnostic assainissement. Par contre, des arrêtés municipaux peuvent rendre ce contrôle obligatoire. En effet, d’après l’article L. 1331-4 du code de la santé publique, la commune a la responsabilité de vérifier la conformité des installations permettant d’amener les eaux usées à la partie publique du branchement. Pour résumer, le diagnostic assainissement cible principalement Les propriétaires des maisons individuelles dotées d’une fosse toutes eaux, d’un bac à graisse ou d’un réseau d’épandage souterrain.

Le diagnostic surface habitable

Comme son nom l’indique, le diagnostic surface habitable permet d’informer le futur occupant de la superficie réelle du bien. Il s’agit de l’application de la Loi Boutin. Le mesurage de la surface habitable est obligatoire dans le cadre de la location vide à usage de résidence principale. Les locations meublées ne sont pas donc soumises à cette démarche.

Le diagnostic surface habitable défend les intérêts des locataires. Il leur permet de comparer le tarif des loyers au mètre carré par rapport à d’autres logements. Par ailleurs, il leur donne la possibilité d’estimer le montant des factures énergétiques par rapport à la consommation en kwH/m2/an.

Le diagnostic loi Carrez

Le diagnostic Loi Carrez est la version du diagnostic Loi Boutin dans le projet d’une vente de bien immobilier. Au même titre que le diagnostic Loi Boutin, le diagnostic Loi Carrez permet de renseigner l’acheteur sur la superficie réelle de la surface habitable. Pour les lots de copropriété, la « superficie privative Carrez » doit être indiquée. L’omission de cette mention peut entraîner l’annulation  de l’acte par l’acquéreur. Il est important de savoir qu’une erreur de mesure allant au-delà de 5% peut amener l’acheteur à réduire le prix du logement. Notez bien, la vente des maisons individuelles ne fait pas l’objet du diagnostic Carrez.

Le diagnostic électricité

Une installation électrique défectueuse expose à des risques d’incendies, mais également des électrocutions pouvant être mortelles. C’est pourquoi il est crucial de la vérifier rigoureusement avant la mise en vente ou la mise en location du logement. Détecter les failles au niveau de l’installation électrique n’est pas une tâche facile. Ce qui explique l’existence du diagnostic électricité. Le diagnostic électricité ou « état de l’installation intérieure d’électricité », est obligatoire pour tous les bâtiments dont l’installation électrique date de plus de 15 ans. Le contrôle technique met en avant les anomalies de l’installation qui sont susceptibles de compromettre la sécurité des personnes. Toutefois, le diagnostic électricité n'entraîne pas une obligation de travaux de mise aux normes pour le propriétaire. Il sert juste à informer le futur locataire ou acheteur, et à exonérer les bailleurs des vices cachés. Donc, l’acquéreur ou l’acheteur achète ou loue le bien en connaissance de cause. Quant à sa durée de validité, le diagnostic électricité est valable pendant trois ans s’il s’agit d’une vente, et de six ans en cas de location.

Le diagnostic gaz

Toute maison et appartement possédant une installation de gaz naturel n’échappe pas au diagnostic gaz. Asphyxie, intoxication au monoxyde de carbone, … il ne faut pas sous-estimer les dangers d’une installation de gaz défaillante. Le diagnostic gaz permet de détecter les faiblesses au niveau de l’installation. Plusieurs points de contrôle seront examinés incluant les chaudières et les appareils de cuisson raccordés à une installation fixe. Les biens qui font l’objet d’un diagnostic gaz sont ceux à usage d’habitation et dont l’installation de gaz a été effectuée il y a plus de quinze ans. Tout comme le diagnostic électricité, la durée de validité du diagnostic gaz est de trois ans pour une vente et de six ans pour une location.

Qui doit effectuer les diagnostics immobiliers ?

Etant donné la complexité de ces différents types de diagnostics évoqués précédemment, le diagnostic immobilier nécessite un savoir-faire spécifique. Alors, cette opération ne doit pas être confiée à n’importe qui. Que vous soyez bailleur ou vendeur, seul un diagnostiqueur immobilier certifié est en mesure de vous dire que votre bien est en conformité ou non avec la législation en vigueur. Les diagnostiqueurs immobiliers sont des experts habilités à réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires les maisons et appartements, à l’exception du diagnostic assainissement qui est à la charge de la mairie.

Le métier de diagnostiqueur immobilier est réglementé. Pour prétendre à ce titre, il faut avoir passé une certification technique pour chaque variante de diagnostic. Tous les diagnostiqueurs immobiliers dignes de ce nom sont titulaires de certifications nationales. Celles-ci sont soumises à un contrôle régulier. Par ailleurs, les diagnostiqueurs suivent des formations qualifiantes pour mettre à jour leurs connaissances et appliquer les normes récentes en matière de diagnostic immobilier.

Si vous voulez que vos diagnostics soient fiables, vous avez intérêt à contacter un diagnostiqueur immobilier certifié. Le recours à un professionnel non certifié vous expose à une peine d’amende de 1 500 €. Il y a également le risque d’erreur de diagnostic. Cela pourra être fatal tant pour le bien immobilier que pour la sécurité des occupants. Vous vous demandez comment trouver un diagnostiqueur immobilier certifié ? Avec internet, tout est plus facile de nos jours. Les annuaires en ligne sont très pratiques. Vous pouvez affiner votre recherche pour trouver le spécialiste de proximité. La liste des diagnostiqueurs immobiliers certifiés sont accessibles sur le site officiel du ministère de l’Ecologie, du Développement durable et de l’Energie. Le portail du COFRAC (Comité d’Accréditation Français) peut également vous aider.

Les diagnostiqueurs immobiliers ont l’obligation d’être impartiaux dans l’exercice de leur métier. Il faut qu’ils soient indépendants des entreprises de travaux, de gaz, d’électricité ou encore des agences immobilières.  Un autre point important, il faut vérifier l’assurance responsabilité civile de l’expert. Cette dernière est indispensable pour couvrir les éventuelles conséquences d’un contentieux. Le professionnel doit vous remettre l’attestation d’assurance avec les rapports de diagnostics immobiliers.

Le diagnostiqueur immobilier peut exercer pour le compte d’une entreprise de diagnostics immobiliers, ou en tant que diagnostiqueur indépendant. Avant de choisir votre intervenant, assurez-vous de la solidité financière de l’entreprise de diagnostic.

La politique de prix des diagnostiqueurs immobilier

En dépit des exigences citées tout à l’heure, le métier de diagnostiqueur immobilier est tout de même une activité libérale. Aucune règle ne fixe un seuil pour les tarifs de prestations. Les diagnostiqueurs immobiliers sont alors libres dans la détermination des tarifs de leurs diagnostics.

De nombreux facteurs peuvent influencer le coût d’un diagnostic immobilier. Il s’agit surtout de la surface à diagnostiquer, de la situation géographique du bien immobilier et de son accessibilité. Pour un même diagnostic, le prix peut différer d’un diagnostiqueur à un autre. Voilà pourquoi il est conseillé de demander des devis à quelques diagnostiqueurs immobiliers. De cette manière, vous pourrez comparer les prix pratiqués et choisir le professionnel qui propose le coût juste.

Est-il possible de payer moins chers ses diagnostics immobiliers ?

Vous désirez économiser sur vos diagnostics ? Quelques moyens sont envisageables pour y parvenir. La première est de commander l’ensemble de vos diagnostics chez un seul diagnostiqueur. Cette méthode vous fera bénéficier des remises. Si vous réalisez vos diagnostics immobiliers dans l’urgence, les diagnostiqueurs pourront également être tentés d’augmenter les tarifs. Il est ainsi plus judicieux d’anticiper vos diagnostics. Et comme mentionné ci-dessus, faire jouer la concurrence entre les diagnostiqueurs vous permettra de trouver l’offre qui vous convient le plus en termes de qualité et de budget.